楼市分化成共识开发商回归一二线

中央确立“分类指导”调控思路，其背景是楼市分化形成业内共识。多名业内人士对《第一财经日报》表达的观点很好地印证了这一点。

林中（旭辉集团董事长）：2014年，国内楼市呈现明显的分化。供应量比较大的城市，房价上涨的压力较小；城市供应量和需求量比较平衡的城市，房价会趋于平稳；供应量比较小的城市，供不应求会导致房价进一步上升。

一线城市和二线城市呈现出不同的市场特点，在一线城市，供应不足是主要矛盾。绝大部分二线城市的供应都比较充足，这些城市的矛盾不在于需求，而是在于政府的土地供应比较大。

旭辉的战略不会去三线城市，所以今年要进也会进一二线城市，成都、南京、西安这些城市都在我们的视野里面。但是，我觉得2014年并没有好的机会。我们认为，要进入新的城市一定要选择在这个城市的低点时进入。比如南京，我们有足够的耐心等到它的低点并进入。

徐玉（三湘股份董秘）：

目前，业内基本形成的一个共识是，三四线楼市不乐观，一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的。我们认为今年上海等一线城市的房价不会有大的调整，甚至有可能会涨价，如果国家没有出台新的调控政策，上海的房价仍会上涨。一线城市的楼市库存不高，新增需求稳定，出现大范围降价的可能性很小，经过这么多轮的调整，上海的房价真正调整的时段和幅度都是很小的。

宋会雍（上海中原地产市场研究部总监）：三四线的楼市是一定会出问题的，已经很明确了，拦都拦不住了。三四线开始出问题，“崩盘效应”就来了。

今年，开发商还是会疯狂地往一二线城市挤，2014年这个动作还要比2013年轰轰烈烈得多。当然，一二线城市的情况也不见得会很好。三四线出问题了，也会给一二线的开发商的心理造成冲击。今年，楼市长效机制的相关政策也会出来，这些政策中，没有一条是支撑房价上涨的，所以，风向会很快被改变。

上半年，一线城市和部分二线城市的价格可能还会惯性地再往上走一走，但下半年就肯定要往下走了。2014年会是一线城市房价的拐点，2015年继续向下走的幅度可能会更大。

张宏伟（同策咨询研究中心总监）：一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。

2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有分化的特征，通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现分化的特征。

薛建雄（克而瑞上海机构研究总监）：目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题，三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。

一线城市和部分二线城市楼市地市都很火，这本质是资源结构失衡，产业、就业、福利等方面，一线城市好太多，人口自然就向一线城市集中。所以房价的背后是这些资源的不平衡，导致人口流动的不平衡。

黄建中（上海师范大学商学院投资与保险系副教授）：李克强总理的政府工作报告没有特别强调房地产调控，主要原因在于楼市出现分化，不能一概而论，分城市调控肯定是符合经济规律的。“双向调控”实际上就是“有保有压”，一线城市和部分热点二线城市仍会保持“政策高压”，一些出现危机的三四线城市需要“政策扶持”。

但是，国内楼市由于投机性太强，所以很难保持平稳，预期往上走就容易过热，预期往下走，整个市场就很快会进入寒冬。同时，中央一直在强调房地产市场平稳发展，但是在土地财政的驱使下，地方政府更倾向于继续吹大楼市泡沫，所以，楼市调控的过程会非常艰难。

丁祖昱（易居中国执行总裁）：在房地产调控方面本届政府不同以往的最大区别就是，中央不动，更多地将问题交给各个地方政府、还给市场自行调整。

这次的政府工作报告中首次提出了针对不同城市情况分类调控，也就是说可以是正向的、可以是收紧的，也可以是放松的，摒弃以往的那种全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控。

这在去年以来的实践中已有表现，各个城市开始结合自身实际情况，出台不同甚至完全相反的调控措施，17个城市收紧限购，芜湖等3个城市反而相对放松，也获得中央默许。在今年市场压力更大的情况下，相信会有更多的城市独立自主地使用调控权。