8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
时隔一年再见到何剑波，他的身形比一年前清减不少，却更显神采奕奕。
“瘦了一些，一直在骑行。”何剑波笑着解释。
因为熟悉，与何剑波之间的交流更像是好友间久别的相聚畅谈，工作、生活、观点、感悟……点点滴滴就在茶卷茶舒中娓娓道来。
骑行赋予了何剑波更为强健的体魄，也帮助他树立更加积极健康而又富有凝聚力的团队。在忙碌工作日之外的闲暇时光，何剑波带领五矿骑行队在北京及周边多地留下了足迹，“每次骑行最短都是40公里”。
“一个车手，最大的敌人就是时间”，但何剑波信奉“一个人骑车可以骑得更快，一群人骑车可以骑得更远”。
在房地产行业告别黄金时代进入白银时代后，何剑波要带领五矿地产迈进地产+时代。
调控加码 维持稳定之上建长效机制
自2016年四季度开始便不断加强的调控政策，对房地产市场产生了深刻的影响。身为房地产行业的局中人，特别是一个拥有超过10年房地产工作经验的央企背景的地产领导人，何剑波对于政策、行业的变化有着自己的思考。
“今年实际上是房地产行业变化很大的一年，虽然我们年年都说今年很重要、很关键，但是我觉得2017年房地产行业确实酝酿着一个很大的变化。”
何剑波认为，首当其冲的变化来自于政策层面，他敏锐地感觉到，这一轮房地产调控与过去所有调控相比，有着“质”的区别。
这个区别主要来自中央的定调——2016年12月16日，中央经济工作会议上首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确了2017年中国楼市的发展方向。
在何剑波看来，后来采取的一系列调控政策，都是在为这个定位服务。
“这样调控下去，下半年的日子会不会很难？”
听到这个问题，何剑波原本平静的神情转为严肃，他的关注主要来自两个方面：一是力度空前的限价政策，二是土地竞自持，这两点都让市场的游戏规则发生了很大的变化。
“限价这一点是过去很多年都没有那么大力度的，竞自持目前还只是一部分城市在做，未来会越来越多。如果这个政策持续下去的话，对房地产行业会有很大的影响。”
“这不一定形成一种模式和趋势啊？”我们心存疑虑。
“成为模式是有可能的。”何剑波说道。
房地产市场经过去年一轮房价、地价上涨之后，何剑波分析，政府的首要目标是要维持市场的稳定，并在此基础上建立长效机制，而土地如果不采取竞自持的方式，市场竞争将会非常激烈，价格也会被抬得很高。
“这意味着原来的模式就变了，如果说买地、盖房，然后就持有，你有再多的钱，也别再考虑要多少销售规模了。”
或许是感觉气氛过于严肃，何剑波转换了话题。
“我专门看了一下观点指数发布的1-5月份房企销售情况，分化非常厉害，第一名有2442亿，到了第50名就只有120亿，再到100名就只剩下30多亿。”
何剑波感叹，大企业和小企业的差距在不断拉开，可能未来前几位是比较主要的地产商，后面的都占比较小的市场份额。
何剑波还留意到，在100强名单中，民企的发展动力十足，国企反而比较平稳。
“像碧桂园、恒大、融创都是扩张比较快的，这几家扩张的动力还是很足的，但国企却没有很明显的变化。”
何剑波将出现这种情况的原因归结于“体制机制的不同”，国企和民企之间迥异的政策、文化和机制要求，决定了必然是不同的发展道路。
积健为雄 未来是由开发商到地产+
危机感让何剑波时刻保持求索的心态，对于政策、行业的不懈思考，最终转化为对企业未来发展之路的思索。
采访进行到一半，我们留意到，相隔一年时间，悬挂在何剑波办公室内的题字，已经由原来的“但问耕耘”，换成了“积健为雄”。
“为雄”是日积月累、学深养到、实实在在、不可作伪，也就是“积健”的结果。
何剑波喜爱书法，题字的更替亦是其心境的映照。过去一年间，房地产市场发生了深刻的变化，何剑波也在不断思索着。
一个有趣的细节是，刚刚过去的2016年，五矿地产成立了“雄鹰计划·五矿地产80班”，何剑波也由此多了一个身份——80班的“班主任”。
就在一个多月前，何剑波刚刚带领80班的全体学员在南京举行了雄鹰计划·五矿地产80班2017年度第三期研习营，请来重量级导师授课，并下沉到朗诗科技住宅展示厅、泰禾南京院子等项目上实地考察学习。
优质人才的储备和培养，正是五矿地产“积健为雄”道路上的一个缩影。面向未来，何剑波认为，在房地产行业深刻变化的基础上，房企将迎来经营模式上的转变。未来在规模之外，企业盈利的、有特色的、可持续的增长模式将会变得尤为重要。
2016年下半年至今年上半年期间，五矿地产先后进入了香港、广州、佛山、武汉等多个热点城市，同时在深耕多年的南京和北京周边等地也增加了土地储备。精准的拿地眼光和合适的土地价格总让外界惊讶五矿的好运气。但在运气之外，何剑波坚守的一个准则发挥了重要作用，那就是市场化思维和央企管理体制的良好平衡。
“我们积极参与，但是也要有一些原则，不是毫无原则的疯抢。”
在稳步提升规模之外，何剑波也思索着新形势下五矿地产长远的、可持续的发展方向。
“前几年我们说互联网+，我觉得下一步就是房地产+，从过去的开发商转成一个投资商或者综合运营商。”
何剑波介绍，五矿地产去年设定的六大业务板块：房地产开发、建安、商业地产、产业地产、地产投资和地产服务，正是对企业未来长远发展所做的布局。
但这并不意味着五矿是一家一成不变的公司，面对市场、政策的巨大变化，何剑波就像一个敏锐的掌舵手，应着市场风险和发展机遇调整着企业的发展方向。
“今年又加了很多新的内容，像做一些小镇、文旅，以及核心城市的长租公寓。我觉得，房地产作为一个行业来说，其实机会还是很多的，但是要不断地调整，根据市场的情况、政策的变化进行调整。”
电影《破风》中则提到，“当你信心、勇气、毅力三者具备的时候，这个世界没有什么是你做不到的”。
“从一个更宏大的视角来看，像五矿地产这样的公司要实现跨越发展，必须秉承开放共赢态度，以共享经济思路及合作分享意识催生出多元、多业态、全流程、全产业链的合作模式。”何剑波如是说。
以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录：
观点地产新媒体：您认为房地产行业接下来10年还好做吗？
何剑波：今年实际上是房地产变化很大的一年，虽然我们年年都说今年很重要、很关键，但是我觉得2017年确实是酝酿着行业一个很大的变化。
首先，一个变化是政策层面的变化，这个变化应该说从去年下半年（第四季度）开始，中央对房地产做了一个定调——房子是用来住的，不是用来炒的。这个话虽然说的比较通俗，但背后隐含的意思就是房地产主要还是居住功能，而不是投机功能，也不是其它的功能。
这样的话，房地产就会回归到居住的属性，后来采取的一系列调控措施，都是在为这个定位服务，包括限购、限贷、限价、限售、限自持等，所有的一切都是要在短时间内把市场稳定住，避免出现去年下半年以来的过快上涨。
但我觉得，过去的调控和2017年的调控有很大的差别，或者说有一个质的差别。过去的调控着力点是在调控力度上，是松和紧的问题，一会儿松一点，一会儿紧一点，一会儿放一点，一会儿收一点。
这次的调控有一个本质的区别，还是着眼于要建立一个长效机制，要跳出过去一会儿松一会儿紧的循环，让房地产能够长期稳定发展，我觉得这是很重要的。
当然，长效机制也不是短期内能够建立起来的，它需要时间，为了赢得这个时间，所以采取了很多行政手段，让市场短期内能够稳下来，或者说降降温。
观点地产新媒体：这样调控下去，下半年房企的日子会不会很难？
何剑波：现在一个基本的指标就是市场要稳定，不能大起大落，稳定是第一位的目标。在这个前提下，又出了很多政策，包括限购、限贷、利率上调的政策，这些都是过去用得比较多的。
现在还有限价政策，限价这一点是在过去许多年都没有那么大力度的，各个地方政府绝对是要按照这个政策目标来给大家定价，开发商的价格完全是由政府来定的，所以游戏规则发生了很大的变化。甚至还包括在销售方面，政府提出如果说购买人数多于房源的话，政府来摇号，开发商摇号都不算数，政府来操作，这对市场的影响是很大的。
再一个就是从北京开始，现在有好几个城市都在限地价、限售价、竞自持，这也是一个很大的变化。
竞自持还只是一部分城市在做，到目前为止全国推出的这种地块还不太多，但是未来会越来越多。
如果这个政策持续下去的话，对房地产行业会有一个很大的影响。这就意味着原来的模式变了，原来是买地盖房、卖房回款，然后再买地、再盖房，如果变成买地、盖房，然后就持有，那就没有第二轮循环了。你有再多的钱，也不可能扩大再生产了，这样就别再考虑销售规模了。
我们也在研究，住宅自持和商业自持有很大差别。首先商业自持是可以随时退出的，住宅不行，住宅要自持达到政府约定的年限。
其次，商业有租金收入，通过运营，租金收入会有比较大的提升空间，但是住宅租金收入的提升空间是比较小的。要培养一个良好的租赁市场，还需要很多的政府政策配套支持。
观点地产新媒体：这不一定形成一种模式和趋势，可能是短期的。
何剑波：这个有可能是一个趋势。如果不是竞自持的话，土地市场竞争会很激烈，价格也很高。所以现在整个的市场，我觉得有一个挺大的变化。
我专门看了一下1-5月的销售情况，分化很厉害，销售最好的碧桂园有2442亿的销售额，第50名只有120多亿，再到100名的销售额就只有30多亿，过去也有两极分化，但是现在差距更大。
所以在这种情况下，可能未来前几位是比较主要的地产商，后面的都占比较小的市场份额。
而且这里面民企其实是扩张得很快的，像碧桂园、融创、恒大都是扩张比较快的，这几家扩张的动力很足。
这主要还是体制机制的问题，没有碧桂园、恒大这样的激励机制、决策机制或者打法，你是很难追得上的。
观点地产新媒体：这种形势下，行业有什么变化？或者房企以后会朝什么方向发展？
何剑波：现在的变化第一个是规模的变化，大企业和小企业的差距在不断拉开；第二个是民企的动力强很多，而且还有一些新的企业不断地冒出来，房地产这个行业还是挺有意思的，不断有新企业冒出来。
当前这种情况下，对企业来说有很多经营模式上的转变，可能现在很多的企业还是要追求盈利能力，追求有特色、可持续的增长模式，这种东西显得更为重要。
一方面，在新的形势下，拿地从一个点向面扩展，过去比如说是一线城市、二线城市，随着轨道交通的改善，区域一体化发展加快，我们现在往往瞄准的是一个区域，是一个城市群的概念，特别重视核心城市周边有潜力的地区，这还是未来发展的一个趋势。
另一方面，就是存量房地产，过去这么多年土地市场一直是增量，政府做拆迁或者做新城，有很多新的土地，但是现在随着城市化进入到后期，很多城市都面临旧城改造，像深圳的模式，我觉得将来在全国各地也有推广的价值。
前几年说互联网+，主要是改造一些传统行业，现在还是推陈出新做了很多事情。我觉得，地产再往后可能就不是一个纯开发的概念，还有持有的、服务的、消费的等各方面的因素可能会加进去，所以现在应该是一个地产+的时代，从过去的开发商转成一个投资商或者综合运营商。
很多企业的名字都改了，改名的背后我觉得还是要向综合性发展，离不了地产这个基本的业务和背景，但是要在这个基础上寻找一些新的模式和进入新的领域，就是跨界。
中国房地产从总量上来说已经是基本平衡了，可能某些区域还有一些结构性供求失衡，但是总量上是平衡的，每年销售维持在13亿平米，应该是稳定在这个阶段，这个阶段还是不错的，但是将来会有很大的变化。
现在中国经济进入新常态之后，人均收入也进入了中等国家的水平，中产阶层数量越来越大，消费升级的需求是非常强烈的。
过去大家是要有房子住，现在要住得好，要有好的生活。所以在这个基础上，包括商业、旅游、度假、休闲还有养老等，这些方面的因素更为重要。对于我们做房地产的企业来说，不仅提供产品还要提供服务、提供生活方式，这是非常重要的，是一个大的趋势。
观点地产新媒体：五矿地产是往投资还是往服务商转型？
何剑波：我觉得这都是需要做的，我们原来定的六大板块就有这个布局，对外的投资，包括服务的延伸。现在又加了很多新的内容，像做一些小镇、文旅，这方面在积极研究，还有一些持有性物业，优质物业。我们现在手上也持有不少优质物业，这些物业对开发商来说也是很重要的。
我们现在老是习惯叫自己开发商，我觉得叫地产商可能好一点。开发商是属于把一个地盖成房子，然后再把卖掉，其实叫发展商，是从英文翻译过来的。
从未来来看，业务渠道是有很多条线的，一定是综合性、复合型的地产企业，利润有的可能是从开发来的，有的是收租来的，有的是投资来的。可能今天买了个楼，过了三五年把它卖出去，赚几个亿，这也是一种模式。
或者说今天看到一块地比较好，把它买了，明天看到更好的，再把它卖出去，这也一个模式，并不见得所有的东西你都得把它从头到尾全周期做完。
观点地产新媒体：五矿今年提到了文旅、养老，是不是想布局一下这方面？
何剑波：很多事情都在做，有的事情是比较长远的。要做事情得有一定的准备时期和策划，不是说今天说要做明天就能见效。
我们在模式上做了一些探索，包括做一些特色小镇、文旅小镇。
过去我们做惠州哈施塔特的时候，当时还没提小镇的概念，但我们就做了。现在一年的游客人数都有150万，非常火爆，而且我们那个景区还不算很大，我们还要接着开发，还在跟地方政府谈，还要引进一些国际品牌的景区运营商。
这说明我们的房地产也要做供给侧结构性改革，单一的住房供应在很多地方都是过剩的，特别是三四线城市是过剩的；另一方面，作为大城市的很多中产阶层，他们的消费需求没有得到满足，供给的产品非常少，特别是短途休闲旅游。
对老百姓来说，黄金周出去人太多，平时也不好请假，但是在周末，一两天时间的城市周边旅游，这种有点特色的休闲游需求是非常旺盛的。
观点地产新媒体：现在五矿还是在一个快速发展的阶段，新进入了很多城市，前段时间拿武汉的地像是很巧？
何剑波：确实是，我们拍了三次才拿到，而且第二次本来就应该是我们的，那时有一个同价的。我觉得是系统有问题，后来又来第三次，结果第三次又中了，那个概率是很小的，因为中的概率只有1%。
其实从去年开始，五矿积极地在这些核心二线城市拓展，包括去年在南京拿了两块地，在广州、佛山都有拿地，再加上今年进入武汉，这可以说是我们的主战场。
再往后其实直接去火拼是没有什么意义的，如果说地价没有限制的话，最后拍得很高，销售的时候再限房价，对开发商的压力是很大的。所以我们积极参与，但是也有一些原则，不是毫无原则地疯抢。
除了这个，我们还在看一些非公开市场的机会，一些并购、合作，包括和地方政府的合作，我们都在做。
观点地产新媒体：去年在香港也拿了地，进入香港是走出海外的第一步？
何剑波：我们关注海外市场已经很久了。从去年开始，在香港拿了一块地，当时是一个相对的低点，虽然整体来讲香港已经涨了很多了，但是比起内地来说还算低的。
那个地折算成楼面价才5万多块钱一平米，现在广州的地都要五六万，毕竟香港的房价能卖20多万一平米，在广州再怎么做也卖不到这么高，卖到七八万已经是很高了。
我们当时拿的时候是在相对的一个低位，拿完以后，整个市场开始起来，从房价到地价都在往上走，特别是后来中资企业大举进入，我们是开了第一扇门，后面大家都去了，现在龙光、合景、海航、碧桂园都去了。
观点地产新媒体：海外除了香港，还往哪些地方走？
何剑波：我们现在重点还是在香港，但是其他地方也在谈一些项目。
因为我在香港待的时间长，观察也比较多，我觉得现在确实又进入了一个新的时代。
上世纪八九十年代的时候，香港的地产商起来了，他们在香港很赚钱，做得很好了，积累了很多的经验和资本，然后向内地扩展。因为内地当初是没有房地产市场、没有这个行业的，最早是香港发展商带来的开发模式和开发理念，包括内地的土地制度，其实也是借鉴的香港。
为什么中国的房地产是从广东起家呢？为什么大的房地产企业都是从广东出来的？就是因为广东是最先受香港影响的，然后再走向全国。
所以这是前一个时代，那时候港资是很厉害的，他们都是老师，我们都是学生，很多企业都是对标香港的地产商。
20年之后，内地发展很快，毕竟市场在这里，这不是香港市场可以比拟的。内地发展起来以后，中资企业的规模、实力、经验、资本都很强了，特别是去年内地地价上涨和今年宏观调控，对内地出海开发商是一个很大的推动。
在资本过剩的情况下，内地没有充足的投资机会，过去觉得香港价格很高，但是现在比起来香港就不算很高了。或者说，内地过去10年涨了5倍、6倍，但是香港只涨了1倍，所以差距就缩小了很多。
一方面是内地开发商有这个实力，另一方面是政策影响，同时香港的几大地产家族都进入了第二代、第三代，跟第一代又不一样，内地开发商还是第一代，这个差别是很大的，所以大家开始到香港去攻城略地。
观点地产新媒体：两地的文化又比较接近。
何剑波：对，再加上去年还有一个因素是人民币贬值、美元升值，大家需要配置一些美元资产，几个因素下形成这个情况。
去年一年香港土地出让大概有50%是内地企业拿的，香港的地产商也有一些紧张，也有一些意见，但香港是一个完全自由的市场，大家都可以去竞争。
观点地产新媒体：最后一个问题，您认为中国房地产市场还有机会吗？
何剑波：我觉得房地产作为一个行业来说，其实机会还是很多的，但是要不断地调整，根据市场的情况、政策的变化做调整，盈利模式要调整。
过去开发商买地建房，然后卖房收钱，再做第二轮，这种方式到现在为止还是一个基本的模式，但肯定不是灵丹妙药了，将来还是要从单一的开发商向一个复合型地产运营、投资商转变。
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