摘要：与何剑波的对话已经不间断地进行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我们都会坐下来聊聊经济、评评市场、琢磨琢磨政策再侃一侃同行。
背景：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来几乎所有房地产英雄人物及标杆企业都参与了这个全行业年度盛会。
观点地产新媒体寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点地产网
6月27日早晨，北京还未入伏，但高温黄色预警于前一日再度拉响。
东二环龟速前进的车流让赶着第二波上班潮的人有些昏昏欲睡，司机一言不发，换个档都是慢动作。这天，北京最高气温37度，全国气温图上一片飘红。
但瞄一眼沪指，可能还是会冒出些冷汗，当天沪指盘中失守2800点，地产股领跌；在港股，恒大为成为唯一录得上涨的内房股，原因是投资了新能源汽车，但这跟地产可没多大关系。
在这几天前，西安、长沙、杭州等市出台限购政策，棚改货币化一刀切的传言加重了市场的担忧。地产股经历了几乎消沉的一周，回购、增持，招数使尽……6月27日，五矿地产的股价也录得近3%的跌幅。
于是，见到五矿地产总经理何剑波后，我们直奔主题：“对于接下来房地产形势，悲不悲观？乐不乐观？”
与何剑波的对话已经不间断地进行了六年，每年夏天，在香港、北京或者海南，我们都会坐下来聊聊经济、评评市场、琢磨琢磨政策再侃一侃同行。前后已经历过一个起起落落的小周期，记录下了这位央企地产领导人在整个行业大潮下的思考与改变。
何剑波没有在上述两个态度指向明确的词汇中作选择，而是采用另一个更为感性的词——十字路口。
谈行业：过去的路走到了尽头
放眼到全国乃至国际形势来看，贸易战硝烟已起，美联储进一步加息意愿明显，国内经济增速压力加大，人民币贬值……前五月投资、消费、出口三架马车增速明显下滑，央行年内已第三度降准放水；作为经济支柱的房地产行业，明显承压。
何剑波认为，当前政策大方向不会有改变，房地产调控可能会有微调，但不会放开。而且，他在担忧，当前房价相对于居民收入实际已经是透支了。
“作为房地产开发商，我们也不希望房价太高，最后‘咣当’一下掉下来，出现风险、危机。”
何剑波说，现在房地产市场形势是错综复杂的，很难用一个“乐观”或者“悲观”去进行描述，目前已经是到了一个十字路口，“但这个十字路口往哪个方向走？”
回望过去30年，国内房地产的市场化、商品化道路，何剑波认为总体而言是成功的，特别对于经济发展以及城市化具有很大的促进作用。但是，现在出现了一些新的矛盾，房价上涨过快带来了突出的社会问题，出现了泡沫比较严重的局面，过去的模式也是走到尽头了。
导致当前情况的，除了货币因素，何剑波认为，整个投资渠道的缺乏、金融市场不健全，也使得大量的资金压力转移到了房地产。
从房地产市场化伊始，泡沫便在酝酿与破裂之间反复。从90年代初的海南泡沫破裂到首个调控政策出台，亚洲金融危机后政府开始救市；千禧年之后房价再度高涨，调控降临，然而非典的爆发致经济下挫，房地产成为拉动经济增长的措施被鼓励，这种局面再度出现在2008年全球金融危机爆发前后。
市场机制出了问题，自然想到用“看得见的手“来调整。到了2017年，有统计数据显示，年内全国调控政策达到了250条以上，调控从“三限”扩展到“五限”，限售价、摇号等政策也出现了。
对于限价+摇号的措施，何剑波认为，这是一个临时性措施，“销售价格都是政府定好了的，最后大家的目标就是降低成本，就偏向做一些低成本的产品，而这个市场产品原本是可以差异化的。”
他指出，在限价的情况下，摇号是合理的，但其副作用可能让真正想买房的人买不到房子。其次，限价下企业不愿意亏本卖，企业开发周期也拉长了，导致市场库存下降，供需矛盾进一步加剧，进而导致房价进一步失控，失控后就更得管，“这是恶性循环”。
既然过去靠市场化+土地财政的路子走到了尽头，政策调控又不能从根本上解决问题，那新的路子该怎么走呢？
何剑波分析道，虽然国家提出了房地产税、长效机制、租售并举、租赁房、共有产权房等等方案，但还有待形成一个清晰的系统化制度设计。目前行业的主要矛盾是供需的矛盾，要改变政府垄断土地供应的制度，把供应打开，改变市场预期，房价便不至于涨得过高。
谈企业：我们就是一个看门人
进入2018年，房企的裤腰袋勒得更紧了，银行提高对项目的审核标准，甚至有银行宣布不批开发贷，发债的批文也没那么容易拿了，资管新规又掐紧非标融资的端口，利率抬升……
在金融紧缩下，已有房企因资金链问题出现债务违约。
何剑波认为，当前对金融的整顿决心已经超过了以往，但五矿地产的资金链还是比较宽松的。他称，今年融资收紧、清理非标业务，是有合理性的。过去这些年杠杆放得太大，特别是民企，杠杆层层叠加。一旦遭遇市场以及政策波动，可能就得“裸泳”了。
过往，依赖高周转与频繁借新还旧，“十个锅九个盖”是房企维持快速扩张的手段之一。但何剑波提到，近年来的一些“教科书式”案例值得房地产从业人员反思。
对于规模，何剑波明显流露出了担忧，他说：“在市场里面，没有哪个企业是大而不能倒的，别以为你有多少亿了，占多少市场份额，就不得了了，其实稍微有一点风吹草动，说垮就垮了，而且会很快。”
7月5日，何剑波罕见地发表了一篇分析当前房地产市场形势的文章，文章中提到，地产企业从不缺乏抢滩逆袭的契机，却也面临着步步惊心的凶险。
不过，何剑波还是看好未来头部房企的规模增长空间，他提出，即使全国房地产销售额停止增长，前列房企仍将不断蚕食存量份额，发展空间不仅在于行业增长，更在于存量分配。
作为首批16家以房地产为主业的央企之一，五矿对比头部房企，规模确实还有差距，而何剑波对此也比较坦然，并用“看门人”来形容自己的角色。
“国企总体来讲是比较稳健，对风险防控比较严，毕竟我们就是一个国有资产的看门人，这不是你的，你也不能拿它去冒过大的风险。”
中国五矿虽然自90年代初涉及房地产业务，但直到2006年，通过并购二十三冶、投资营口产业园、改制五矿置业并重组五矿建设，已迈入了快速发展期。
2018年，五矿地产的销售目标比去年有明显增长。何剑波称，对完成今年目标有信心，南京今年将推出三个新项目，武汉、广州将各推出两个新项目，下半年的销售很关键。
值得一提的是，今年来已有不少房企宣布实施股权激励甚至跟投计划，被视作在调控下保证业绩完成的利器。去年底，连保利地产也出台了跟投机制。
何剑波认为跟投激励的思路是可行的，五矿也提倡利益捆绑，但具体的实施方案还在研究之中。
提到近期房企改名潮，我们随口一问，五矿未来是否也有这种动作？何剑波打趣回答道：“不改，他们都改了，就我这一家地产公司了。”
何剑波称，虽然去年五矿地产发布了“一核两翼三支撑”的业务布局，但是地产开发仍旧是最重要的板块之一。未来，五矿不会过多介入商业，但产业地产业务将成为新的发展重点。
2018年4月，五矿宣布与成都大邑签订“未来生态城”合作协议，双方将联合开发面积约8平方公里的未来生态城项目，总投资约200亿元，合作期限15年。生态城以智能制造、康养医疗、文化创意、数字农业等为主导产业，并配套一些文旅小镇。
在此之前，五矿还开发了营口产业园开发建设、汕头粤东物流总部新城项目、惠州哈施塔特文旅小镇项目等。
从大学毕业后加入五矿集团至今，何剑波已经在这家央企系统里待了二十多个年头。我们问，作为国企掌门人，对比民企，成就感来自哪里？
何剑波很自然地回应称，最主要的还是拥有一颗事业心，让企业逐渐壮大、增强竞争力，为员工提供发展平台，同时为股东创造价值。特别是看到一个个精品项目在各个城市里落地，为千家万户提供生活空间，他说，成就感还是很强的。
以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录：
观点地产新媒体：何总，怎么判断接下来的形势，悲不悲观？乐不乐观？
何剑波：我觉得现在房地产市场形势，就好像我们国家的经济形势，一样是错综复杂的，很难用“乐观”或者“悲观”去进行描述，因为这确实是到了一个十字路口。
这个十字路口往哪个方向走？大家还是很迷茫。我们过去的30年，沿着市场化方向进行住房的商品化，最后导致房地产占的比重过大、房价过高、泡沫比较严重的局面，过去的模式也走到尽头了。
但是新的路子怎么走？我们提了房产税、长效机制、租售结合、租赁房、共有产权房等很多方案，但我觉得还是没有形成一个很清晰的系统化制度设计。我觉得，整个行业是处在比较迷茫的时期。
过去30年房地产行业走市场化的道路总体来讲是成功的，有很多积极作用，特别对于经济增长、城市化有很大促进作用。记得80、90年代的时候，住房很困难，而且政府根本没有钱修路，整个城市基础设施非常落后。
国家的城市化实际上就是从90年代后半期真正推开，90年代有一波，2000年过后又有一波更大规模的城市化，其实就是借助于房地产制度，通过土地财政收入增加来推动城市变化。总体来讲，对国家、社会、老百姓都有好处的。
但是这个历程过了几十年过后，现在又遇到一些新问题，包括房价的过快上涨，产生了很大的风险，而且带来了很大的社会矛盾。一个国家，特别像中国这样的国家，在经济快速增长，在经济转型期、城市化的中期，房价要上涨是非常正常。房价不上涨反而说明经济是有问题的，但涨要有合理上涨，比如说每年8%，10%，快的超过10%、慢的话在10%以内，这个幅度都是比较合理的。但如果说一年涨30%、50%，甚至翻倍，这绝对是很不健康的，肯定有很多其他的因素起到干扰。
观点地产新媒体：是不是货币超发引起？
何剑波：我觉得货币是一个很大的因素，还有整个投资渠道的缺乏。简单来说就是股市不行，如果股市行的话，金融投资行的话，大家就有很多投资渠道进行资产配置，不一定买股票，可以买基金、债券等。其实金融市场还是改革不成功，所以把过多压力转移到地产这一块来了。
观点地产新媒体：您是金融出身，您觉得这一轮政策是会坚决整顿吗？
何剑波：肯定是坚决整顿，我觉得这一轮对金融的整顿超过以往，决心很强。
观点地产新媒体：有些观点认为现在压力很大，很多政策估计要放宽？
何剑波：但是不能简单的放宽。
观点地产新媒体：不再会像以前就做一个四万亿？
何剑波：如果再放四万亿，肯定会出现问题的。
观点地产新媒体：前阵子已经放出7000亿+2500亿？
何剑波：实在没有办法了，央行预计到经济下滑速度可能会超预期，而且资金一旦过紧导致信用危机、违约风险加大，才需要提前做一些措施，但是大的方向不会变。
所以说现在环境错综复杂，国内经济确实是这些年所积累的矛盾很多，金融风险、房地产风险很大，需要挤泡沫，包括过去的产能过剩，需要去产能、去杠杆、挤泡沫、降风险，这一点中央实际上在早几年就看到了，所以一直在做。
这样做的目的是什么？预计往后这几年可能会有一些外部冲击，在国际金融市场、贸易、包括国际政治形势、地缘政治等等方面，预计接下来会有一些比较紧张的外部关系以及突如其来的外部冲击。
这种情况下国内就需要预做准备，预做准备就需要把泡沫挤出来，让经济更加稳固、让社会矛盾得到舒缓，这对于中央而言肯定是需要考虑与布局的，这是一个大方向，不会变。
但是在推进的过程中，果然就遇到很多外部的冲击和干扰，我相信国家也是早就预料到的。特朗普上台后美国的政治变化、美元加息、欧盟危机、英国脱欧，法国、意大利都差一点脱欧了，所以这个震动很大。
所有这些因素对于国内的政治经济环境有很大影响的，所以必须得提前去做经济结构的调整、风险的降低、挤压，所以这个过程是比较长的过程。
观点地产新媒体：房地产会不会再次像“夜壶论”那样说的，拿出来放一放？
何剑波：国家会掌握一些宏观调控的度，或者微调局部地调等，但大政策方向不会改变，不会放开。如果放开的话，危险太大了。
观点地产新媒体：一位香港的企业家说，现在北上深的房价收入比已经超过香港了。
何剑波：有可能.
观点地产新媒体：您觉得集体用地可以拿出来流转？
何剑波：还是可以流转的，现在有一些地方也在尝试，东部的省区去西部买土地指标。比如18亿耕地红线，东部的城市耕地减少了，发展了建设用地了，西部就要相应将建设用地转换成耕地，特别是农村的建设用地，这是可以转换为耕地的。
观点地产新媒体：还是要守住耕地18亿亩的指标？
何剑波：对，守住这个指标，这个指标是可以流动、可以交易的。其实中国缺地吗？不缺地。虽然人多地少，但实际上要看它在做什么。
我记得过去80年代或者更早的时候，一说中国就是地大物博、人口众多，后来再说就是人口多、底子薄、人多地少。
我觉得这是相对来说的，究竟是“人多地少”还是“人多地多”，其实跟经济发展水平是有关系的。如果在农业社会，人多地少是很要命的，你们家有一亩地还是有三分地，可能直接决定你是贫农还是富农，能不能吃饱肚子。
但是在现代经济条件下，农业技术进步非常快，集约化、科学化生产，效率非常高，所以不是拼土地规模才能够达到那么高的产出。还有就是要把中国放到全球开放经济的背景下看问题，要参与国际分工，发挥比较优势才行。
中国缺地吗？不缺地……日本的人均国土面积比我们少很多，但人均居住面积却比我们大。所以问题还是出在政策上，土地供应上，一个问题就是招拍挂的方式。这个政策有好处，我主流是肯定的，但是也有负面，特别跟土地财政结合起来的话，有很多副作用。
第二，农村集体用地释放出来，农民会得到财产性收入，会更多转向城市工作，生活水平会有更大提高。
第三，城市存量土地改造。我觉得这个改革推进得也是很慢的，当然像深圳市做得比较早的，做旧改是非常好的经验。但是别的城市在这方面做得还是很慢，政策上的限制还很多，城市里还是有大量的存量土地。
你看很多城市，特别是一线城市，像北京已经很难再拿土地，但二线城市或者省会城市，很多原来都是工厂，这种存量用地多得很。
原来城市规模小的时候，工厂在城市边上，城市一旦发展大了之后工厂就在城市中了，这些土地如何释放出来？这需要有政府的政策支持。
观点地产新媒体：有家央企在深圳有一百多万的土地，最近有个工改工项目计划出来了。
何剑波：对，有一些城市已经在做这样的工作了，但我觉得还不够，速度慢了。
现在我们都热衷于建新区，铺新摊子。实际上发达国家的城市，旧城改造是非常主要的一种措施。因为这些城市土地是私有化，很多土地今天是办公楼，明天想改成住宅，只要是规划上能够达到，跟政府申请，补交一定地价就可以做，在香港也是这样。
所以我觉得要是通过这几个渠道，把供应打开，房价不至于涨那么高，但现在房价已经涨得很高，所以很难降下来，这是一个矛盾。如果大幅下降的话，老百姓的财产80%、90%都是房产，所带来的金融风险、社会风险就太大了。
观点地产新媒体：业内认为政府是不会允许出现大量缩水的情况，如果轻微缩水可以，不然老百姓承受不了。
何剑波：对，而且不能承受贬值的预期。如果一旦形成贬值预期，这就是非常要命的。
房价上涨的时候，控制很难、下降的时候控制也很难，不下降到一定地步是停不住的，就会形成这种情况。
观点地产新媒体：现在借钱很难，五矿会面临这种问题？
何剑波：我们资金链还是比较宽松的。其实我觉得今年控制金融风险去杠杆，包括金融的融资紧缩、清理非标业务，也是有合理性的。
过去几年，很多企业杠杆放得太大，杠杆是一层一层往外放，100个亿的资本可能放到1000个亿，通过各种各样的渠道一层一层往上叠加，借款、基金、信托，什么都有。
总而言之，只要可以把钱弄过来就可以了，但是这样经营企业是有问题的。控制负债率，这个负债率不是拿去骗人、给别人看的，对于经营者而言，确实应该控制负债率，没有负债率就没有防守的空间，遇到市场波动、政策波动的时候，可能马上就得“裸泳”。
有资金的时候，9个盖子盖10个瓶颈可以盖得住，但一旦资金紧张盖不上了，你就得爆了。我觉得这一轮也是应该压一压的，要不然会带来更多的风险。
观点地产新媒体：民营企业不做规模就没有发言权，有业内国个高管预判前20强没有1500亿都很难做。但同时另一位企业高管说不要谈那么多规模，看着就生气，要追求更高品质的产品，您如何理解这两种说法？
何剑波：我觉得对于一个企业来说，特别是房地产企业，规模肯定很重要，规模确实可以带来很多好处，但规模也不能绝对化，规模是站在有质量增长的基础上。
首先财务指标要好，核心竞争力要强，产品、服务、品牌、风险控制等做得好。如果不控制风险片面就是追求规模，可能上得快下得也快。这两年很多教科书式的案例是值得这些房地产从业人员反思，那么多大企业，说倒就倒了，是不是这样？
前些年，很多国企也出现了片面追求规模的现象，都争先恐后要进入世界五百强，结果一些企业在这条路上倒下了。我始终认为，规模是企业健康发展的自然结果，而不是目标，更不应是战略。大而不强是中国企业的通病。我们看看世界上长盛不衰的大企业，没有谁是把进入五百强写进企业战略里的，他们更看中的是企业的技术创新能力、运营管理能力和风险控制能力。
我们也有一千亿的目标，但是不能那么绝对的或者说不计风险地去追求目标，还是要实现比较平衡、可持续的发展。
国企有国企的特点，它对管理、内控都有要求，有优势也有一些局限，但是有一点我觉得是好的，就是总体来讲是比较稳健，毕竟我们就是一个看门人，给国家看着这些家当，这不是你的，你也没有权利拿它去冒过大的风险。
观点地产新媒体：五矿在香港会继续拿更多地吗？
何剑波：我们在香港其实还是有长远打算的，刚刚也说到了我们不追求最大，但我们必须要有质量的增长，要做出自己的特色。
其中一个特色，就是我们的海外业务，我们在香港立足了多年，香港一直还是作为我们的战略区域之一。
刚刚说到国内招拍挂的制度，是值得改进，应该跟香港学一学。香港不是拍地，香港是投标，投暗标。这块地觉得应该多少钱，自己投一个价，写在一个专门的表格上，放在信封里，投到政府信箱里面，当然需要先交保证金之类的。
因为就出一次价，如果出得太高了，可能很亏，所以会很有节制地去投标，你哪怕进取，也不会很离谱。
国内就不一样，国内就是不管价格再高，总有一个人和你竞争，你想他的价格跟我差一点点，你看他都愿意出到这个价，那么我比他多一点点为什么不能干呢？
观点地产新媒体：这样可以控制住？
何剑波：应该有作用，买地通过投标方式我觉得是很可取的，这个方式也不怕作弊，因为有公证，甚至可以当场开标。
观点地产新媒体：现在很多城市在执行摇号政策，这个政策您怎么看？
何剑波：现在“限价+摇号”的措施，是一个临时性措施。
现在限价实际是因为行业处在一个十字路口，行业下一步发展是非常不明朗的。
限价过后只能摇号了，这两者是联系起来的，因为限价过后就价格倒挂了，一二级市场价格倒挂就必须得摇号。在限价情况下，摇号相对来说是合理的，限价不合理，但摇号是合理的。
摇号也会带来副作用，因为一二手房有明显的利差、巨大的利差，会让本来不想买房的人又去买房了，反倒让刚需、改善需求等有真实需求的人更加痛苦，买不到房，所以又是一轮新的贫富分化。
这些作为一个短期措施可以，长远来说绝对不可行。现在价格跟市场价倒挂的，可以拿出来卖，是因为过去那些地很便宜，但是再往后地价都很高了，怎么能够倒挂？让企业都亏着卖不可能的，所以就会导致市场的可售库存降得很低，因为新的供应出不来，谁都不去领预售证。因为价格核不下来，企业一看价格核不下来，开发的周期就拉长、投资放缓了，进一步加强供需矛盾，失控了政府就更得管，就更得限价，这是恶性循环。
观点地产新媒体：作为国企掌门人，对比这两年的民企，您的成就感在哪里？
何剑波：我觉得还是有一个事业心，我们把五矿地产、把企业当作自己的一个事业来做，让这个企业逐渐发展壮大，增强它的竞争力，提高它在行业中的地位，同时给员工提供发展的平台，给股东创造价值。
特别的是，我觉得我们创造一个又一个的精品项目，在各个城市可以立足，我觉得这个成就感还是很强的。
我们五矿地产的战略，不是规模领先，而是精品战略。我要求凡是我们做的项目都要做成精品，而且这个精品是一定要挖掘当地自然景观资源、历史人文价值，提供良好的社区服务，不能搞千篇一律，千城一面。用我们的话说，就是要让建筑尊重时空，让建筑回归自然，让建筑懂得生活，让建筑点亮城市。
公众号
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