观点地产网 因为彼此的熟稔，对五矿建设董事总经理何剑波先生的访问，更像是老友间默契的相约，在一个特定的时间点，将行业、公司的动态和变化娓娓道来。
如同何剑波所说，2014年行业的变化来得有些突然，没有大的突发事件，没有政策性原因，没有指标性事件，不知不觉市场就发生了比较大的变化，就像股市的阴跌。
对于有准备的人来说，变化就意味着机会。据何剑波介绍，在2013年市场尚好的时候，五矿建设就在把控风险，梳理发展战略，从而得出了未来地产业务的三个原则，即聚焦、提速、升级，应对本轮周期性变化的同时，也谋求实现公司的跨越式发展。
行业：更可怕的变化
何剑波认为，本轮房地产行业的调整与前两次迥然不同。2008年那次调整，虽然说房地产行业也有泡沫，涨得比较高，但主要是受外来因素冲击。面对世界金融危机，政府推出4万亿应对举措，形成了大起大落。
2011年底到2012年的第二次调整，主要动因是国务院出台限购等调控政策，并且这次调整实际上是为了消化4万亿刺激政策引起的房地产泡沫。
“所以这两次都是有标志性的事件，是以国务院发文件的形式，整个市场也快速冷却。”何剑波总结道，后来过了大概一年时间，有一些积压的需求释放出来了，加之政策有些松动，市场旋即又恢复了好日子。
相比之下，这次调整既没有外来的冲击，又没有行政性的干预，更多的是有一些特殊的背景。首先是基本面因素的影响，即整个宏观经济处在下行通道。新一届政府执政之后，要稳增长、调结构、促改革，改变过去粗放式发展的方式，就是要降温。
“支撑房地产发展最主要的指标就是经济增长率，因为经济增长带来了居民收入的增长，然后带来支付能力，有需求房价才能往上走。”何剑波解释称。
第二个因素就是整个房地产的供需结构发生了很大变化。过去的一些年基本上是供不应求的状况，尤其最开始是全面短缺，到后来是一二线城市短缺。现在来说，除了个别城市，整体都是供求平衡。
何剑波认为，过去三年房地产很火的时候，投资规模、开工面积，包括土地出让规模都非常大，是成倍的增长，这样导致后续的供应量很大。而供应量在短期内不容易被消化。
“这个变化比政策性干预更可怕，影响更为深远，更为长久。它是实质性的，不是短期内的，这是基本面的因素。”除此之外，金融方面的因素也造成了一定的影响。“今年的金融政策也是趋紧，整个银行的资金非常紧张，不管是开发贷还是各种按揭贷款都收得非常紧，成本也很高，这也是影响了房地产企业的周转。”
对于有大量负债、财务杠杆较高的地产企业来说，周转很重要。何剑波举例称，很多房企的平均资金成本都是8%到10%，甚至更高。而房地产的净利润率一般也就10%左右，如果资金压在这里一年不动就没利润了，压两年可能就亏损了。所以对房地产行业来说，金融也是非常重要的晴雨表。
“从去年到今年这个时候，正好是一个倒V字形，现在对这个行业肯定是有挑战的。”但何剑波同时指出，调整对于行业来说未必是坏事情，市场紧一点，有一定的压力，会让开发商及整个行业更冷静和理性。
他进一步解释称，市场如果一直这样不断升高，其实风险并没有消除，只是在累积。可能到最后一天泡沫破裂的时候，是大家全盘皆输。但如果在这个过程中出现几次紧缩，有一些压力，甚至销售下滑，对所有的企业来说就是一次压力测试，会让每个企业经营者都冷静地看一看自己的经营策略对不对，对市场的判断是否过于乐观，自己的抗风险能力行不行。
企业：看谁跑得久
即使在2013年市场顺风顺水的时候，何剑波领导下的五矿建设依然保持谨慎稳健的开发风格。
以拿地为例，在去年土地市场一片火热、高溢价拿地成为常态的行业背景下，五矿建设参与竞标的每个项目均无火爆局面出现，最后到手的项目，溢价率一般都保持在20%到30%的可承受范围内。#p#分页标题#e#
更为重要的是，去年五矿建设在开发、销售、冲业绩的同时，也在梳理自身的发展思路和战略，现在看来亦可作为公司应对行业周期性调整的策略。
第一是要聚焦，聚焦包括两个方面的含义，一方面是投资区域聚焦，要做重点城市。重点城市包括经济发达地区，像长三角、珠三角、环渤海，包括一些一二线城市，进入三线要非常慎重，另外就是选择管理团队能够辐射到的区域、城市。
另一个方面的聚焦就是产品，立足住宅开发为主，占到70%，住宅开发里面又以刚需首改为主。“我们并不排斥商业，但是要以销售型商业为主。”
第二是要提速，提升开发管理的速度和效率，开发周期缩短、开发速度加快最行之有效的方法就是标准化和系列化。
五矿建设的产品业已形成了系列，一个是在城市中心区的金城系列，定位是中高端城市高层住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的长沙地块也准备开发金城系列。
除此之外，五矿的产品线还包括一线城市豪宅系列以及在经济发达地区的远郊、以休闲度假产品为主的小镇系列。
第三个是升级。据何剑波介绍，升级就是指公司管理等各个方面都要有比较明显的提升。“我们制定了十大行动，包括投资、财务管理、人力资源管理、品牌管理、客户满意度等10个方面，每年要有一个任务、指标，去改进、完善，让我们的管理提升能够上到一个新的水平。”
在何剑波看来，房地产企业核心竞争力很重要的体现就是对行业周期的把握，因为房地产的周期性很强，过去短短六七年就有了三个周期，基本上两三年就是一个周期，来得很快，去得也很快，涨潮很快，退潮也很快，所以一定要看准。
与很多同行的观点一致，何剑波也认为房地产行业现在是进入了下半场，就是说企业要有一个新的观念，即这个行业不是那么轻易能挣钱的行业。“上半场是短跑，下半场是长跑；上半场看谁跑得快，下半场就看谁跑得久。”
同行：不做艺术家
除了行业大趋势的变化，在新陈代谢规律下，地产圈亦不断有新的故事和角色登场。
今年上半年来，融创并购绿城可谓备受业内瞩目的焦点。谈及绿城，何剑波直言，好的跟贵的不是一回事。他认为绿城高昂的土地成本成为重负。“项目的成本在那里摆着，我觉得土地成本过高是一个基本的因素。”
同时何剑波还指，作为地产企业来说，不应只做一个类型的项目，而是需要有整体的产品线，要有产品的组合、业务的组合。产品线太单一，遇到风险的时候，投资需求降低的时候，就会出现问题。
“绿城的定位是做中国的劳斯莱斯，赌对了就可以做得很好。绿城确实引领了这个市场，但前提是公司要有雄厚资本才能扛得住。归根结底，地产商是企业家，不是艺术家。”
至于到今年形成高峰的房企海外掘金潮，何剑波认为政治因素是开发商必须要认真思量的风险。他以房企出海较为集中的目的地马来西亚为例，东南亚很多国家政治不太稳定，有较多排华反华情绪，大规模在海外建设项目，也许有一天会出现反对声音。
“海外投资跟国内投资一个很大的差别，不是说语言、文化的差别，而是政治。因为任何一个国家都要保护本国的利益，而这个利益往往是通过政治的形式反映出来。”
今年以来，电商崛起也成为行业内的热门话题，多个与互联网结合的地产平台的诞生亦赚足眼球。何剑波认为新兴平台确实有需要突破的问题。从销售来说，房地产有很多自身的特点。
首先，房地产是高总价的产品，消费者会很慎重，愿意为交易多付出一点时间和精力。
第二，房地产是实物，而且是一房一价，每一个产品都不一样，必须要去实地看的，看图都不行，可能会上当。
第三个，房地产交易是国家法律制度中一个很严格的交易，有很严格的法律程序，这些东西不可能在网上实现。“虽然说电商跟房地产的结合，营销是先头部队，是第一块试验田。但因为有上述因素，也不是很容易成功。”#p#分页标题#e#
以下为观点地产新媒体对五矿建设董事总经理何剑波先生的专访实录：
观点地产新媒体：每年我们都做何总的访问，您这一年有什么变化？五矿有什么变化？
何剑波：这个很难一概而论，这一年个人的变化不大，企业有一些变化，市场的变化更大，行业的变化也比较大。
行业的变化大家都知道，主要是从今年初开始的，和去年相比应该是两重天。去年年初开始是低开高走，今年是高开低走，完全是下行的，而且变化得还比较快。
其实没有什么大的突发事件或者说政策性原因，没有什么指标性事件，不知不觉中市场就发生了比较大的变化。
观点地产新媒体：像不像股市的阴跌？
何剑波：对，我认为今年市场的调整有特点。过去五六年，我们经历了三次调整，今年这次调整跟前两次不一样。
2008年调整主要是外来因素冲击，虽然说房地产行业也有泡沫，涨得比较高，但主要是世界金融危机的冲击，政府推出了4万亿应对，形成了大落大起，是外在因素和政府刺激。
第二次是在2011年底到2012年，国务院出台限购等调控政策，而且这次调整实际上是为了消化4万亿刺激政策引起的房地产泡沫，但是采取的是非常强的政策手段来限购。所以这两次都是有标志性事件的，是以国务院发文件形式，市场也是快速冷却。后来过了大概有一年时间，市场又恢复了好日子，一是有一些被积压的需求释放出来，另外是政策有些松动。
这次调整跟前两次不一样，既没有外来的冲击，又没有行政性的干预，更多的是有一些特殊的背景，可以说基本面因素的影响。第一个因素是宏观经济处在下行通道，新一届政府上来之后，要稳增长、调结构、促改革，改变过去粗放式发展的方式，就是要降温。其实支撑房地产发展最主要的指标就是经济增长率，因为经济增长带来了居民收入的增长，带来支付能力，有需求房价才能往上走。
第二个因素是整个房地产的供需结构发生了很大变化。过去一些年基本上是供不应求的状况，尤其最开始是全面短缺，到后来是一二线城市短缺。现在来说，除了个别城市，整体都是供求平衡。尤其是在过去三年，在房地产很火的时候，投资规模、开工面积包括土地出让规模都非常大，都是成倍增长，导致后续的供应量很大，在短期内不容易被消化。这个我觉得是一个基本面的因素，这需要市场的自身调整。
所以我们说这次是阴跌，悄无声息地发生变化，就是因为供需结构在发生变化。这个变化我认为比政策性的干预更可怕，影响更为深远，更为长久。它是实质性的，不是短期内的，这是基本面的因素。
还有金融方面，今年的金融政策也是趋紧，银行的资金非常紧张，不管是开发贷还是各种按揭贷款都收得非常紧，成本也很高，这也影响了房地产企业的周转。
因为房企一般都有大量的负债，财务杠杆都比较高，周转很重要。如果企业周转比预计的慢了一年，利润基本上就被吃掉了。很多房企的平均资金成本都是8%到10%，甚至更高，而房地产的净利润率一般也就10%左右，如果资金压在这里一年不动就没利润了，压两年可能就亏损了。所以对房地产来说，金融是很重要的晴雨表。
另一方面，银行本身的资金成本也在增加，资金紧张对市场有很大的影响。从去年到今年这个时候，正好是一个倒V字形，所以现在行业肯定是有挑战的。但我认为也不是坏事情，市场紧一点，有一定的压力，会让开发商、让行业更冷静和理性。
因为市场如果一直不断地升高，其实风险并没有消除，只是在累积。可能到最后一天破的时候，是大家都全盘皆输。
在这个过程中出现几次紧缩，有一些压力，甚至销售的下滑，我觉得是对所有企业的一次压力测试，会让每个企业经营者都冷静地看一看自己的经营策略对不对，对市场的判断是否过于乐观，自己的抗风险能力行不行。
观点地产新媒体：市场行情不好，一些撑不住的小企业会倒掉，对于五矿来说是不是机会？#p#分页标题#e#
何剑波：对我们来说确确实实是个机会，因为五矿经营的风格是比较谨慎稳健的，在2013年上了一个高峰，2012年只是一个过渡。
我们对风险的把控比较到位，去年也拿过项目，但是没有去火拼。参加多次举牌，有的没拿到，最后拿到的溢价率也比较低，一般是20%-30%，这对我们来说是可以接受的，而且位置都是处在城市核心区、主城区，产品都是刚需到首改的项目，这是我们挑选项目的标准。
观点地产新媒体：去年公司拿的这批土地分布在哪里？
何剑波：南京和长沙。南京就是今年入市的崇文金城项目，这两个项目进展都很顺利。
崇文金城项目是去年3月底拿的地，今年4月底开盘，到现在为止已经销售10个亿，在这样的市场情况下还是很成功的，而且价格也不低。高层单价在23000-24000元/平方米，今年6月份推了一批复式，单价卖到26000元/平方米，都是带装修的。如果说在去年那个市场情况的话，就不是卖10个亿了，可能卖到20个亿。
这也是我们总结了过去多年的开发经验，而且摸清了市场的情况，未来市场的发展还是集中在刚需首改这一块。
去年市场很好的时候，我们一方面在开发、销售、冲业绩，另一方面梳理自己的发展思路、发展战略，得出了公司将来做房地产的几个原则。
第一是聚焦，聚焦有两个方面，一方面是投资区域聚焦，要做重点城市，重点城市包括经济发达地区，像长三角、珠三角、环渤海，包括一些一二线城市，进入三线要非常慎重，还有就是选择管理团队能够辐射到的区域、城市；另一个方面的聚焦就是产品，立足住宅开发为主，占到70%，住宅开发里面又以刚需首改为主。我们并不排斥商业，但是要以销售型商业为主。
第二是提速，提升开发管理的速度和效率要提高，开发周期缩短、开发速度加快最行之有效的方法就是标准化和系列化。我们的产品现在形成了几个系列，一个是在城市中心区的金城系列，定位是中高端城市高层住宅，像南京御江金城、崇文金城，去年底拿的长沙地块也准备开发金城系列。
除此之外，五矿的产品线还包括一线城市豪宅系列以及在经济发达地区的远郊、以休闲度假产品为主的小镇系列，这几种产品都已经形成标准化、系列化。为什么运营速度有很大提升也是这个原因。南京项目拿地之后是12个月开盘，长沙项目目标也是9月份开放，10月份开盘，这是去年12月份拿的地，现在工程前期已经做得差不多了。
第三是升级，升级就是指公司管理等各个方面都要有一个比较明显的提升。我们制定了十大行动，包括投资、财务管理、人力资源管理、品牌管理、客户满意度等10个方面，每年有任务、指标去改进、完善，让我们的管理提升能够上升到一个新的水平。
房地产企业核心竞争力很重要的一个体现就是对行业周期的把握，因为房地产的周期性很强。过去短短六七年就有了三个周期，基本上两三年就是一个周期，来得很快，去得也很快，涨潮很快，退潮也很快，所以一定要看准。
房地产现在进入了下半场，企业要有新的观念，就是行业不再那么轻易能挣钱。上半场是短跑，下半场是长跑；上半场就看谁跑得快，下半场就看谁跑得久。
观点地产新媒体：今年准备销售多少？达成目标的难易程度如何？
何剑波：今年对外公布的目标是80亿元，半年完成了26个亿，还是有相当的差距。
下半年可能会有向好的迹象，再晚的话到明年肯定市场会有一些反弹，但是不会像2013年那样反弹，2013年北京房价上涨了25%，这是不可持续的。
观点地产新媒体：您对于现在很多房企扎堆出海的情况怎么看？
何剑波：我们去年6月份考察过碧桂园马来西亚项目，那时候已经在卖了。如此大规模在海外开发没有过成功的案例，碧桂园卖得这么好，我感到有些意外。
马来西亚人口只有3000万人，但项目离新加坡很近，就像深圳和香港的关系一样，过了桥就到了。#p#分页标题#e#
东南亚很多国家政治不太稳定，马来西亚算好的，泰国、越南、菲律宾这些根本没法去，柬埔寨、老挝又太穷了，印尼排华也很厉害。
马来西亚华人占25%，但是马来人对华人非常有戒心，因为华人太聪明了，能干、有钱又能吃苦耐劳，又有一个中国做后盾，我觉得在海外大规模开发这种项目，也许有一天会出现反对声音。
可能会有政治方面的问题，如果这个项目做得非常成功，对其它企业肯定是有压力的。马来西亚的华人也是当地排名第一、第二的开发商，对他们会造成很大的压力。
海外投资跟国内投资有很大的差别，不是说语言、文化的差别，而是政治。因为任何一个国家都要保护本国的利益，而这个利益往往是通过政治的形式反映出来。
观点地产新媒体：今年加强棚户区改造的力度，挤占了一部分商品房需求，五矿有没有遇到这个问题？
何剑波：棚户区改造一般都会是三四线城市里，或者一些工业城市比较旧的区域，我们所在的区域没有这种情况。
棚户区改造主要是指工矿企业五六十年代盖的职工宿舍，居住条件很差，需要重新改建。而且那些工矿企业经过几十年的发展都进入了衰落期，工人失业，生活很困难。五矿也有棚户区改造指标，但是这些企业不会是在省会城市，都是在一些小城市，在三四线城市，或者是专门的矿区，那些地方是要做棚户区改造的，改造之后确实可以改善工人的居住环境。
棚户区改造的影响不是简单的数字的影响，要因时因地来看。比如说辽宁抚顺等地的工业企业非常多的城市，改造完了会对开发项目有影响。
观点地产新媒体：以前茅于轼说廉租房不能给予产权，就不会冲击商品房。
何剑波：还有一个，保障房要控制标准，不能做得太大，因为有很多有钱人会去抢。如果一套保障房只有30平方米、40平方米，相信很多有钱人不会去买。
政策方向是对的，但是执行要精细化，要落到实处。很多的时候中央政策是对的，到了下面就变了样，没有达到预期效果。
观点地产新媒体：怎么看电商跟房地产的结合？
何剑波：首先，房地产是高总价的产品，消费者会很慎重，愿意为交易多付出一点时间和精力。
第二，房地产是实物，而且是一房一价，每一个产品都不一样，必须要实地看。
第三，房地产交易是国家法律制度中很严格的交易，有很严格的法律程序，这些不可能在网上实现。
虽然说电商跟房地产的结合，营销是先头部队，是第一块试验田，但因为有上述因素，也不是很容易成功。
观点地产新媒体：去年很多房企复合增长率平均没有低过30%，今年会达到多少？
何剑波：今年全年能达到增长的可能不太多，因为去年的基数高。今年上半年虽然有几家完成了50%以上，但其实有一些是去年结转的。
观点地产新媒体：五矿建设现在有没有降价？
何剑波：没有明降，或者说没有大幅度降价，我们会在开盘时微调预期价格，使得更贴近市场一些。
观点地产新媒体：您对融创绿城的收购案例有什么看法？
何剑波：好的跟贵的不是一回事，绿城是做得好，但是太贵了，主要是地买得太贵。
一个企业不是只做一个项目，而是要有产品的组合、业务的组合。如果全部都做高端就会面临这样的问题。产品线太单一，遇到风险和投资需求降低的时候，就会出问题。
绿城的定位是做中国的劳斯莱斯，赌对了可以做得很好。绿城确实也做得很好，引领了这个市场，但是前提是要有雄厚的资本，要能扛得住。
归根结底，地产商是一个企业家，不是艺术家。
观点地产新媒体：在下行的市场环境中，您觉得政府应该采取救市措施吗？#p#分页标题#e#
何剑波：地方政府肯定很想救市，这是毫无疑问的。有一些城市调控政策反反复复，原因就是有阻力，阻力还是来自高层，因为高层管宏观经济，地方只要把自己的一亩三分地弄好就行。
观点地产新媒体：放开限购的趋势会不会在全国蔓延？
何剑波：大家还是在观察，看市场究竟会到什么程度，经济又会到什么程度。放开限购会有效果，因为是一个信号，就是说政府希望房地产能够回升，购房者的预期就不一样了。
公众号
五矿好房
